高周转风波未平融资计划再搁浅 碧桂园如何实施自救

高周转风波未平融资计划再搁浅 碧桂园如何实施自救
2019-09-22 19:19 新浪证券综合
标签:手写 视频ag百家乐

  来源: 市界 

  原标题:200亿输血中止,碧桂园靠什么自救?

  这200亿资金中,计划用150亿做长租项目,剩余用于偿还银行贷款。我们发现,碧桂园银行及其他借款一年猛增663亿。融资计划搁浅,碧桂园如何实施自救?

  ▲碧桂园董事局主席杨国强

  作者|熊颖

  编辑|徐伟

  “高周转”风波未平,碧桂园又被套上了发债“紧箍咒”。

  5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日,该公司债项目曾被更改为“中止”状态。

  一位银行从业人员告诉市界(ID:newsseeker),“碧桂园发债中止,可能与近期大量企业债券违约和取消发行一样,企业再融资压力较大。”

  再融资压力增加

  此次被中止的碧桂园公司债,全称为“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”,中信建投、国泰君安广发证券是其承销商。

  2019-09-22,上交所披露了该公司债的募集说明书:发行总额不超过200亿元(含)。其中150亿元拟用于长租项目,剩余用于偿还银行贷款。

  ▲ 说明书披露,拟募集的150亿元将投向12个长租项目

  据说明书披露,拟募集的150亿元将投向12个长租项目。144 亿元用于项目建设,6 亿元用于偿还项目贷款,上述资金不用于支付土地价款。

  12个长租项目中,除去一个位于北京怀柔外,另外11个项目全部分布于广东省。其中,8个位于广州,另外3个分别位于深圳龙岗、惠州潼湖、东莞麻涌。

  2017年5月,碧桂园成立长租事业部,积极推进长租业务。目前已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等城市开业10余家长租门店。

  碧桂园表示,本次发行的募集资金到位前,公司可根据自身发展需要并结合市场情况利用自筹资金对募集资金项目进行先期投入,并在募集资金到位后予以置换。

  原本的置换”算盘“一波三折。2019-09-22,碧桂园200亿公司债变更为“中止”状态。5月28日,该公司债被再次中止。

  碧桂园公司债连续两次被中止的原因何在?市界(ID:newsseeker)致电碧桂园公关和董秘办电话,均未接通。

  置地通董事长李强告诉市界(ID:newsseeker),“房住不炒”的房地产调控背景下,房企发行公司债监管趋严,发行门槛提高,房企偿债能力、信息披露、资金用途的要求都更加严格。

  此外,一位银行业人士向市界(ID:newsseeker)解读,“碧桂园发债中止,可能与近期很多企业债券违约和取消发行一样,企业再融资压力较大。”

  资产证券化成救命稻草?

  一条路走不通,那就换一条。此时的碧桂园恰逢资产证券化的东风。

  2月2日,国内最大的租赁证券化产品碧桂园百亿REITS获得深交所审议通过。

  4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品。 

  紧接着,5月24日,碧桂园百亿REITs正式上线。首期发行规模17.17亿元,发行利率5.75%。

  市界(ID:newsseeker)了解到,该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的租赁住房物业为底层资产,由碧桂园联合中联基金共同实施,原始权益人碧桂园对整租租金支付义务进行担保,整租方佛山碧函公司负责实际对外运营。

  据21世纪经济报道,碧桂园此单产品很快发行成功的背后,监管部门的支持和推动功不可没。

  李强告诉市界(ID:newsseeker),“限制房企用外部资金投资开发,不仅是公司债要求严、审批通过率下降,银行、信托、私募资金投房地产都有了限制。”

  他指出,现在政府大力推进住房租赁市场、鼓励资产证券化和REITS,住房租赁领域的资产证券化和REITs融资工具单数和规模将持续增长。

  碧桂园总裁莫斌也曾表示,长租REITs有助于资金快速回笼,在价值链上形成新的盈利点。

  降杠杆背景下的高杠杆

  2017年,在降杠杆的大背景下,曾以高负债著称的碧万恒,都在这一年开始发生了变化。

  恒大在2017年中报里提到三个转变,其中之一就是从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。这一“求变”也直接体现在了恒大2017年报数据中,负债率降至71.1%,成效显著。

  但碧桂园负债率不降反升,高达88.89%。即便是负债超万亿的万科,负债率也较碧桂园略逊一筹,仅为83.98%。

  2017年,碧桂园银行及其他借款1355亿元,优先票据319.13亿元,公司债券473亿元。而这一数据在2016年分别为692亿元、292亿元以及377亿元。其中银行及其他借款接近翻番,增长96%。

  有业内人士分析表示,大规模扩张、并购是碧桂园去年负债率增加的主要原因。2017年,碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米,总代价约为4794.5亿元。

  易观智库房产中心研究总监严跃进告诉市界(ID:newsseeker),对于碧桂园来说,当前负债规模上升,说明企业的经营压力比较大,尤其在行业规模的竞争中,其需要不断加快高周转的模式。

  高负债模式下的碧桂园只能靠“高周转”来杀出一条血路。4月5日至11日,碧桂园连续下发三份文件关于提高周转速度的文件,强调:“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。”可见,高周转提速迫在眉睫。

  ▲ 网传碧桂园高周转文件要求设计院当天出图

  对于项目总经理,碧桂园更是奖惩分明:拿地三个月开盘,项目总经理20万元;超过七个月开盘,项目总经理面临撤职。

  对于企业的高负债、高周转模式,碧桂园看起来并不担心。2017年中期业绩发布会上,碧桂园首席财务官伍碧君对媒体表示,“负债率方面,我们现在算是比较低的。”

  她表示,中国现在地产是处于行业整合的阶段,如果负债率控制到很低的水平,可能规模就上不去,所以碧桂园会在规模和负债之间取得一个很好的平衡。

责任编辑:白仲平

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